זיכוי מס דירות ודיור שאלות נפוצות

הפדרלי הכנסה נמוכה דיור המס תוכנית אשראי כבר מוצלח מאז 1987 במתן הכנסה נמוכה הדיירים עם הגון דירות בבית זול להשכרה. אם אתה מחפש דירה בבית אשראי זיכוי הנכס , יש דברים מסוימים שאתה צריך לדעת לפני שתחיל.

להלן תשובות לשאלות נפוצות על הפדרלי הכנסה נמוכה דיור המס תוכנית אשראי.

ש: מה התוכנית אשראי המס?

ת: תוכנית אשראי המס, הידוע גם בשם "הפדרלי נמוך הכנסה המס דיור תוכנית אשראי" או פשוט LIHTC, היא תוכנית דיור פופולרי זול כי כבר סביב מאז 1987. בניגוד לרוב תוכניות דיור מנוהלים על ידי HUD, המס תוכנית אשראי מנוהל על ידי מס הכנסה, בתיאום עם המדינה סוכנויות האוצר דיור ברחבי הארץ. בעלי הבתים המשתתפים בתוכנית לקבל זיכוי מס במשך 10 שנים על המס שלהם אשראי נכסים בתמורה להשכרת לפחות חלק מהדירות שלהם לדיירים הכנסה נמוכה בשכר מוגבל.

ש: האם אני מקבל תביעה זיכוי מס?

ת: תוכנית אשראי המס מקבל את שמו, כי הבעלים של נכסים המשתתפות לקבל זיכוי מס יקר בתמורה לשמירת המבנים שלהם סבירים. בתור דייר נכס אשראי המס , את ההטבה שאתה מקבל מגיע בצורה של שכר דירה מוגבל, בהנחה שאתה זכאי הכנסה.

ש: במסגרת ההכנסה המשפחתית, האם קצבה נספר?

ת: אם יש לך פרישה או קצבה אחרת, יש סיכוי טוב זה יהיה צורך להיספר בדרך כלשהי כחלק מהכנסות משק הבית שלך. איך בעל הבית צריך לקבוע כיצד לטפל קצבה שיש לך (או שאתה יכול להגדיר לאחר לחתום על חוזה שכירות עבור דירה הכנסה נמוכה בבית אשראי המס הנכס) תלוי אם יש לך את הזכות לסגת את יתרת לקצבה ואם אתה כבר מקבל תשלומים.

אם כבר התחלת לקבל תשלומים, בעל הבית יצטרך לשאול את הברוקר שלך אם יש לך את הזכות למשוך את יתרת הקצבה. אם יש לך זכות זו, אז בעל הבית חייב לטפל הקצבה שלך כנכס.

כמו כן, לאחר שתתחיל לקבל קצבה תשלומים, אתה בדרך כלל לא יכול להמיר אותו סכום חד פעמי של מזומנים. אם זה המצב שלך, אז התשלומים הרגילים שלך יטופל כהכנסה על ידי בעל הבית שלך.

מצפה כי בעל הבית שלך צריך לוודא אם יש לך את הזכות למשוך את היתרה (גם אם העונשים מוערכים), מה הבסיס הוא אשר על הקצבה צפוי להיות לגדול בשנה הקרובה, כל כניעה או דמי משיכה מוקדמת משיכה , וכן את שיעור המס ואת עונש המס שיחולו אם היית למשוך את כל יתרת הקצבה שלך.

ש: האם הנאמנות נספרות כחלק מהכנסות משק הבית?

ת: נאמנויות נספרים לעתים קרובות בדרך כלשהי כחלק מהכנסות משק הבית. כיצד בעל הבית צריך לקבוע כיצד לטפל אמון שיש לך (או שאתה יכול להגדיר לאחר לחתום על חוזה שכירות עבור הכנסה נמוכה דירה בבית אשראי זיכוי הנכס) תלוי אם יש לך גישה המנהלת בחשבון או את ההכנסה מהחשבון.

ש: האם הנכסים נספרים כהכנסה?

ת: לא . הנכסים עצמם אינם נספרים כהכנסה, אולם כל הכנסה שהנכס מייצר נקבעת בדרך כלל בעת קביעת ההכנסה הזכאית למשק בית ... קרא עוד

ש: האם בעלי הקרקעות מאמתים הכנסה?

ת: כן. אם אתה שוקל להגיש עבור דירה הכנסה נמוכה על הנכס אשראי המס, לצפות כי בעל הבית או מנהל הנכס צריך אימות של הכנסות ונכסים. תוכנית אשראי המס דורש באופן ספציפי אימות, בהתחשב כמה הוא על כף המאזניים ... קרא עוד

ש: איך בדיוק מחושב שכר הדירה שלי?

ת: דמי השכירות מחושבים על פי מספר חדרי השינה בדירה, ולא על מספר התושבים בפועל. בעל הבית שלך צריך לחשב את שכר הדירה שלך בהנחה כי 1.5 הדיירים גרים בכל חדר שינה (או דייר אחד, במקרה של אולפן).

אז, את שכר הדירה עבור דירת שני חדרים, למשל, יהיה מבוסס על שלושה דיירים (1.5 x 2 חדרי שינה) בדירה.

דמי השכירות מס כוללים גם קצבת כלי.

שכר הדירה המקסימלי אתה יכול להידרש לשלם עבור יחידת הכנסה נמוכה נכס אשראי המס הוא 30% מאחוז (בדרך כלל 50% או 60%) של חציון הכנסה ברוטו אזור (AMGI).

ש: האם מספר האנשים במשק הבית שלי משפיע על הזכאות?

ת: כן. מספר האנשים במשק הבית שלך משפיע אם אתה יכול להעפיל ליחידה הכנסה נמוכה בבית אשראי זיכוי הנכס. משק הבית שלך חייב להרוויח פחות מאחוז מסוים של הכנסה ברוטו חציון שטח (AMGI), אשר מבוסס על גודל משק הבית. מצד שני, את המס אשראי לשכור אינו מבוסס על מספר האנשים בפועל בדירה שלך.

ש: האם אצטרך לחתום על חוזה שכירות מיוחד?

ת: תוכנית מס אשראי אינו דורש בעלי הבית יש דיירים לחתום על חוזה מיוחד. אבל אתה עלול למצוא תוספת חכירה עם אחד או שניים סעיפים ספציפיים לתוכנית אשראי המס. לדוגמה, אתה יכול כנראה לצפות סעיף הדורש ממך לשתף פעולה עם בעל הבית שלך recertifying ואימות ההכנסה שלך בכל שנה, וייתכן שיש שפה אומר כי אם בעל הבית שלך לומד כי ביודעין נתנו מידע כוזב או חלקי הכנסה בעת קביעת הזכאות, זה יכול להיות בסיס לסיום החוזה שלך.

ש: האם אני יכול לשכור על בסיס חודשי לחודש?

ת: כאשר אתה הראשון לחתום על חוזה שכירות דירה בדירה מס אשראי, זה חייב להיות לתקופה של לפחות שישה חודשים (אם כי יש כמה יוצאים מן הכלל). לאחר מכן, אתה בעל הבית שלך יכול להסכים לחדש את החוזה על בסיס של חודש עד חודש.

ש: האם יהיו דיירי שוק בבניין?

A: ייתכן. רבים מס אשראי נכסים כוללים כמה הכנסה נמוכה דירות וכמה דירות בשוק.

ש: האם אני בולט כהכנסה נמוכה אם יש דיירים בשוק?

A: אתה לא צריך. בעלי הבתים נדרשים לא להפריד בין השוק לבין דירות בעלות הכנסה נמוכה, ואף אחד בבית האשראי שלך אשראי צריך לדעת כמה שכר דירה אתה משלם אלא אם כן אתה אומר להם.

ש: האם ההכנסה שלי נקבעת על סמך מה שעשיתי בשנה האחרונה?

ת: לא . זה נקבע על ידי צופה קדימה "שנתיזציה" ההכנסה שלך לשנה הבאה. לדוגמה, אם אתה מרוויח 3,000 $ לחודש בעבודה, ההכנסה הזו תיחשב כ 36,000 $ (12 חודשים x 3,000 $), גם אם יתברר שאתה מקבל להעלות או אפילו לאבד את העבודה שלך חודש לאחר שעבר לדירה שלך.

ש: איך בעלי הקרקעות לספור הכנסה תעסוקה סדירה?

ת: הכנסה מעבודה צריכה להיכלל כחלק מהכנסות משק הבית, אם ההכנסה קבועה או לא סדירה.

בדרך כלל, בעלי הבתים המשתתפים בתוכנית אשראי המס חייבים להשתמש בנסיבות הנוכחיות של הדייר כדי "שנתי" את ההכנסה, כלומר, סכום שהדייר מצפה להרוויח במהלך 12 החודשים הבאים, גם אם מתברר כי מספר הוא הרבה יותר גבוה או נמוך יותר.

ש: האם הסדר גירושים או נכסים משותפים יפסלו אותי?

ת: לא . דייר פוטנציאלי אינו נפסל רק בשל הסדר גירושין או נכסים משותפים.

אמנם זה אפשרי כי מצב ההכנסה שלך לאחר גירושין יגרום לך לא כשירים, לאחר הסדר גירושין או נכסים משותפים אינם סיבות חוקיות לסרב לעבד בקשה המבקש אשראי המס או באופן אוטומטי לשקול את המבקש לא להיות זכאי הכנסה.

ש: האם שכר הדירה מבוסס על ההכנסה שלי?

ת: לא . בניגוד לתכניות דיור אחרות, שכר דירה מס מבוסס על ההכנסה הממוצעת במחוז שלך או באזור אחר. ממוצע זה ידוע בשם "חציון הכנסה ברוטו אזור" (AMGI), אשר עדכונים HUD מדי שנה. ההכנסה האמיתית שלך כשמדובר בקביעת אם אתה זכאי עבור הכנסה נמוכה דירה בבית אשראי המס הנכס. אבל את שכר הדירה בפועל אתה משלם אינו מבוסס על ההכנסה שלך.

ש: האם אני לא זכאים לאחרים אם אני מרוויח יותר מדי הכנסה עבור הנכס אשראי המס?

ת: לא בהכרח. למרות כל נכס האשראי המס חייב לעקוב אחר הכללים כדי לקבוע את הזכאות הכנסה, אתה יכול להרוויח יותר מדי עבור אחד האשראי אשראי הנכס אבל עדיין להיחשב זכאים עבור אחרים. זה יכול לקרות אם, למשל, אתה מרוויח 55% מהגבול הכנסה. נכס שיש לשכור לדיירים מרוויח לא יותר מ 50% של מגבלות הכנסה ידחה אותך אבל נכסים באמצעות דמות 60% ימצא לך זכאי. כמו כן, מגבלות הכנסה להשתנות לפי המחוז, אז אם אתה מרוויח קצת יותר מדי הכנסה עבור נכס אחד, ייתכן שיהיה הצלחה בבית אחר נכס המשתמש במגבלות שונות.

ש: האם אני יכול לפרוש אם ההכנסה שלי הולך הרבה אחרי שאני זז?

A: אתה לא צריך לדאוג מקבל פנוי הולך על הכנסה. אם ההכנסה שלך עולה עד 140% מההכנסה ברוטו חציון שטח (AMGI), אין שום בעיה. אם ההכנסה שלך עולה מעל לרמה זו, זה עשוי לדרוש את בעל הבית לנקוט צעדים כדי לוודא את הבניין נשאר מוסמך לכל זיכוי המס שלה.

במקרה הגרוע ביותר, בעל הבית שלך עשוי (עם הודעה נאותה) להחליף את הדירה שלך לשוק, ואתה מאבד את היתרון של שכר הדירה מוגבל שלך. עם זאת, אם ההכנסה שלך היא גבוהה, אתה באמת לא הכנסה נמוכה ואתה אמור להיות מסוגל להרשות לעצמך את שוק דמי השכירות. בעלי קרקעות על נכסים מס אשראי יכול רק לפנות דיירים "סיבה טובה" כפי שהוגדר על ידי המדינה או חוקים מקומיים. זה גם אומר בעל הבית שלך לא יכול להחליט לא לחדש את החכירה שלך ללא סיבה טובה.

ש: בכל פעם השינויים שלי הכנסה, אני צריך לקבל recertified?

ת: למרבה המזל, לא. לתוכנית אשראי המס אין "recertifications ביניים", כלומר אם אתה עובר משרות, לקבל העלאה, או לקנות או למכור נכס, אתה לא צריך לקבל את ההכנסה שלך מחושב ואומת שוב. אתה צריך לצפות להיפגש עם ההנהלה כדי recertify ההכנסה שלך רק פעם בשנה, בדרך כלל סביב יום השנה שלך החתימה החתימה.

ש: כסטודנט, אני יכול לחיות בבית אשראי זיכוי הנכס?

ת: הכלל הוא שאם כולם בבית שלך הוא סטודנט במשרה מלאה, אז אתה לא יכול לשכור בבית אשראי זיכוי הנכס. אז אם אתה סטודנט במשרה מלאה עם שותפה לחדר שהולך לבית הספר במשרה חלקית, אז אתה בסדר. אם כל בני הבית שלך הולכים לבית הספר על בסיס במשרה מלאה, לשאול את השאלה אם אתה נופל לתוך חריג.

ש: חייב אשראי נכסים המס לציית לחוקים אפליה?

ת: כן. נכסי מסים המס כפופים לאותם דיני דיור הוגנים כמו נכסים קונבנציונליים. בנוסף, הודות להסכם בין HUD, משרד האוצר, לבין משרד המשפטים (משרד המשפטים), מס הכנסה יכול בקלות ללמוד על הפרה של דיור הוגן ולהשתמש בו כעילה מס האשראי noncompliance. משמעות הדבר היא בעלי הקרקעות במס נכסים אשראי יש סיבה נוספת לא להפלות נגדך.

ש: כיצד יכולים הדיירים והסיכויים לקבל מידע נוסף על דרישות התוכנית?

A: הדיירים לקוחות פוטנציאליים לעתים קרובות יש שאלות על הכנסות וכללים עבור מס אשראי נכסים. בנוסף לתשובות לשאלות נפוצות שנענו כאן, אתה יכול לקבל המדינה ספציפיות שאלות ענו על ידי המדינה האוצר האוצר סוכנות המנהלת את תוכנית האשראי המס שבו אתה גר. צפה ברשימה של סוכנויות האוצר המדינה לבית .