אין לשכור מפרק ן מבלי לדעת את הדברים האלה
כאשר אתה צריך למכור את התוכן של בית בשל צמצומים, גירושים, או מוות של אדם אהוב, מחזיק במכירת הנדל"ן היא בדרך כלל האפשרות היעילה ביותר .
למרות שאתה יכול לארגן מכירת הנדל"ן בעצמך , שכירת חברת הנדל"ן (או מפרק ן) חוסך לך זמן ומתח. זה אפילו עשוי לגרום לך רווח נוסף - גם אחרי שאתה משלם את דמי המפרק. אבל, לא להיות מיהר לתוך חתימת חוזה.
הנה 21 שאלות לשאול לפני שאתה לשכור פרו הנדל"ן למכירה:
אילו שירותים אתה מספק?
- התשובה לכך אינה ברורה כפי שאתם חושבים.
- האם הם מיין, לנקות, מחיר, ואת הבמה הסחורה? האם הם מספקים שולחנות ותצוגה המקרים?
- האם הם מטפלים בפרסום ובכל האישורים הנדרשים? כמה אנשי צוות הם מספקים, ומה העובדים האלה עושים? אם החוקים המקומיים דורשים מס מכירה, האם הם עוקבים אחר ולוודא שהוא מקבל תשלום?
- האם הם לנקות לנקות את הנכס לאחר מכירת הנדל"ן מסתיים?
מה ואיך אתה אחראי?
אל תתפשר על כל חברה למכירה הנדל"ן מבלי להבין מה ואיך הם תשלום. שיטות נפוצות כוללות:
- אחוז מהמכירות ברוטו
- מחיר אחיד
- בשיעור קבוע בתוספת אחוז מהמכירות
- מינימום או אחוז מהמכירות, הגבוה מביניהם
עם זאת, הם תשלום, האם שיטה זו כוללת הכל? האם זה מכסה היתרים, עלויות הפרסום, ואת כרטיס אשראי עמלות עיבוד?
האם הם גובים תשלום נוסף עבור שירותים אופציונליים כגון ניקוי פריטים שלא נמכרו? לבסוף, לשאול אם אתה נדרש לשלם פיקדון.
איך אתה קובע מחירים על הסחורה?
- תמחור הסחורה כראוי הוא אחד השירותים החשובים ביותר למכירה פרו הנדל"ן צריך לספק.
- שאל אם מישהו בחברה הוא שמאי מקצועי. אם התשובה היא כן או לא, לשאול על כל תחומי התמחות התמחור.
- כיצד קובע המפרק מחירים ופריטי מחקר מחוץ למומחיותה? האם היא מסתמכת על מדריכי מחירים? חיפושי פריטים שהושלמו ב- eBay או באתרי מכירות מקוונים אחרים? האם היא מעסיקה שמאי עבור פריטים לא ידועים כי הם בעלי ערך?
האם אתה מבוטח? מה מכסה הביטוח?
אתה צריך לדעת אם מפרק הנדל"ן נושאת ביטוח המכסה את המכירה שלך. אם כן, האם אתה מכוסה אם:
- הבית נשדד תוך כדי שליטה של החברה
- סחורה נגנב במהלך המכירה
- קונה מחליק ונופל במהלך המכירה
- קונה נפגע סחורה פגומה לאחר לקחת אותו הביתה
- סגל מקבל נפגע טוען סחורה במכונית של הקונה
- סגל פוגע במכונית של קונה בעת טעינת סחורה
האם אתה bonded?
הם יהיו רכישת אג"ח ערבות כדי להגן על ההפסדים שלך אם החברה לא מבצע כפי שהוסכם?
איך תשמור על הנכס מאובטח?
- מה זה אמצעי זהירות של חברת הנדל"ן למכירה כדי להגן על המקום ואת הסחורה?
- האם הם שוכרים אנשי אבטחה לסיור בחדרים, במבני חוץ ובדלת היציאה? איך הם מטפלים בקהל? האם הם מגבילים את מספר הקונים המותרים בתוך זמן נתון? האם הם אוסרים על קונים להיכנס עם שקיות גדולות תרמילים להגביל את הגניבה?
מתי ואיך אתה הנחה את הסחורה?
- האם החברה מאפשרת לקונים להתמקח על מחירים נמוכים מההתחלה? או אי פעם? אם כן, האם הם לוקחים עד אחוז מסוים של מחיר תג? או שהם קוראים לך, הבעלים, עם הצעות?
- אם חברת מכירת הנדל"ן אינה מאפשרת התמקחות, האם הם מציעים הנחות מתוזמנות? עם מכירה של יומיים, למשל, הם עשויים לומר שום הנחות ביום הראשון, 25 אחוזים הנחה מ 9 בבוקר עד הצהריים ביום השני, ולאחר מכן 50 אחוז הנחה מצהריים עד שהם נסגרים.
- הנחות מתוזמנות בדרך כלל הגיוני ביותר עבור מכירות הנדל"ן. אתה לא מוריד מחירים ברגע שמתחיל המכירה - ואתה לא מקשר עובדים עם משא ומתן מתמיד. בנוסף, מציע את ההנחות הגדולות ביותר במהלך השעות האחרונות של המכירה מעודד הקונים לחזור.
האם אתה מרשה לעצמך או הצוות שלך לבצע רכישות?
- זה ניגוד אינטרסים לרכוש סחורה אתה כבר שכרו כדי למכור ולמכור. גם אם החברה היא כנה בקפידה, זה נותן לך סיבה לפקפק - במיוחד אם הם קונים כדי למכור באינטרנט או בשוק הפשפשים או קניון עתיק .
- איך אתה יודע שהם לא הגדרת מחירים נמוכים מדי על דברים שהם רוצים? איך אתה יודע שהם לא תוחב דברים עד הנחות גדולות מוצעים בסוף המכירה? אם הם גם לנקות את שאריות לאחר מכירת הנדל"ן שלך, איך אתה יכול להיות בטוח שהם יכניסו את הדברים האלה במהלך המכירה בכלל?
האם אתה מאפשר לכל אחד לקנות לפני מכירת ן מתחיל?
- אם החברה קונה ממכירת הנדל"ן שלה, האם הם רשאים לבצע רכישה לפני המכירה מתחילה?
- מה עם סוחרי? האם הם מקבלים את המראה הראשון? אם כך, איך אתה יכול להיות בטוח שהם לא שותפות עם מפרק ן על דוכני קניון עתיק ?
- מה אם קונה פוטנציאלי נופל על משהו שהיא רואה באחד מתצלומי הפרסום שלך? האם היא יכולה לקנות את זה עכשיו אז אף אחד אחר לא מקבל את זה קודם?
- מה עם חבר או קרוב משפחה שלך? נניח שבן דודך מחליט שהוא באמת רוצה לקבל את שולחן האוכל שלך? האם הוא יכול לקנות אותו מוקדם אם ישלם מחיר מלא?
מתי אתה תזמן שלי ן למכירה?
- כמה חברות נדל"ן למכירה מוזמנים חודשים מראש. אם חברה לא יכולה להגיע אליך במשך שלושה חודשים ואתה צריך את הנכס ריק אחד, לעבור על הבא המפרק ברשימה שלך.
מה קורה לפני המכירה וכמה זמן זה לוקח?
- מכירת הנדל"ן דורש הרבה הכנה, כולל זמן למיון, תמחור, ואת הזמני. כמה זמן החברה צריכה לעשות את כל זה? מה עוד הם צריכים לעשות? הם יצטרכו גישה לבית, אבל האם הם דורשים גישה בלעדית? זה כנראה לא בעיה אם אתה חיסול האחוזה של אדם מת, אבל מה אם זה המכירה שלך ואתה עדיין גר שם? תצטרכי לצאת? מתי?
מה אתה צריך לעשות?
- האם חברת מכירת הנדל"ן דורשת ממך להעביר את כל הסחורה אתה לא מוכר מחוץ לבית לפני ההליכה הראשונית דרך? או, האם זה בסדר אם אתה רק להצביע על הסחורה נכלל? מה דעתך אם להעביר את הכל לחדר אחד ולהפוך את החדר מחוץ למגבלות במהלך המכירה?
- האם אתה אחראי על העברת סחורה בעליית הגג, מרתפים, ומבנים חיצוניים לתוך החלק העיקרי של הבית לפני הכנה? האם אתה צריך את הבית או סחורה לנקות?
- האם החברה מצפה לך להיות על שיחה במהלך הכנה לענות על שאלות? האם הם יקראו לך על הצעות במהלך המכירה?
- מה עוד הם מצפים ממך לעשות?
איך תפרסם את מכירת הנדל"ן שלי?
- איך את מכירת נכס החברה מתכנן לפרסם את האירוע? האם הם ייקחו הרבה תמונות ולפרסם את האירוע שלך על אתרי הנדל"ן הגדולות למכירה במדריך? האם הם לנצל רשימת דוא"ל מדיה חברתית? הם ימקמו מודעות מסווגות בעיתונים המקומיים ועל קרייגסליסט ? האם הם ימקמו מודעות גדולות גם בעיתונים?
האם יש עונש על משיכת פריט מחוץ למכירה?
- מה קורה אם תשנה את דעתך לגבי מכירת פריט או שניים? זה החומר שלך, אז אתה יכול לעשות מה שאתה רוצה, נכון? אולי לא. כמה חברות הנדל"ן למכירה לגרום לך לשלם קנס על משיכת פריט לאחר ההליכה הראשונית דרך. אחרי הכל, אם הם שילמו אחוז, הסרת הסחורה פירושה למזער את הרווח של החברה.
האם אתה חשבון עבור הסחורה וכסף לאחר המכירה?
- כמה חברות הנדל"ן למכירה לעשות מלאי בכתב ולבדוק פריטים הנחה כפי שהם מוכרים, יחד עם מחיר המכירה. כמה חברות מוצלחות, מכובד לא עושה את כל זה כי הם היו צריכים לשכור צוות Checkout יותר ולחייב אותך יותר.
- האם אתה צריך את ההוכחה של טיפול הוגן משלך נפשי? או, אם אתה חיסול האחוזה של מישהו אחר, אתה צריך את המידע הזה עבור מסים הנדל"ן?
מתי וכיצד חברת האחוזה מכירה אותי?
- מתי תקבל את חלקו של מכירת הנדל"ן לקחת? בסוף כל יום מכירה? ברגע מכירת הנדל"ן מסתיים רשמית? תוך 30 יום ממועד המכירה הסופי?
- כמו כן, האם הם מתכננים לשלם לך על ידי המחאה או במזומן?
האם אני רשאי להשתתף בנדל"ן למכירה?
- מוכרים מצורף רגשית הם לעתים רחוקות המוכרים יעיל. בדומה סוכני נדל"ן, מפרקים הנדל"ן בדרך כלל מעדיפים כי הבעלים להתרחק במהלך המכירה. יש אפילו לכתוב את זה לתוך החוזה.
מה קורה לאחר המכירה?
- כאשר המכירה מסתיימת, מה קורה?
- האם הם מכניסים את החפצים שלך על הרצפה בזמן שהם אורזים תיבות ושולחנות תצוגה? ללא שם: הם נעולים ולהשאיר אותך עם הבלגן? או, האם הם לנקות את הדברים שלא נמכרו לנקות את הבית? האם הם פשוט לוקחים את החומר שנותר כדי לשמור או לתרום? או, הם עושים את זה עם חנות המשלוח?
- ייתכן שכל זה תלוי בשירותים האופציונליים שבחרת משאלות אחת ושתיים.
האם אתה יכול לתת המלצות?
- שאל את החברות שאתה בראיון עבור הפניות מ הקודם מכירה לקוחות הנדל"ן. האם הם יכולים לספק פרטי קשר כדי שתוכל לבדוק? או הם מכתבי המלצה כל מה שאתה מקבל?
מתי ואיפה המכירות שלך בעתיד?
- קבל רשימה של מכירות הנדל"ן הקרובה מאורגן על ידי כל חברה שאתה בראיון וללכת אליהם. קבל את המכירות קצת לפני שהם מתחילים. להיות שמח אם אתה צריך לחכות בתור. כלומר, חברה עשתה את העבודה שלה בפרסום האירוע, וזה רציני לגבי הביטחון במהלך העומס הפתיחה.
- בזמן שאתה בכל מכירה, לרשום הערות. האם יש מספיק עובדים על היד? האם הסחורה מבוצעת בצורה מסודרת ומושכת? האם אתה רואה בדיקת אבטחה בחדרי שינה, חדרי אמבטיה ואזורים אחרים שאינם גלויים משולחן הקופה?
- השתתפות במכירת הנדל"ן היא איך אתה באמת לגלות איך כל חברה מבצעת.
האם החוזה כולל כל מה ששאלתי?
- לאחר שתמצא חברה עם תשובות שאתה אוהב, ודא שהם בפירוט מה דנו בחוזה. אם החברה לא עושה חוזים בכתב, למצוא מישהו אחר. חברה מכובדת רוצה חוזה כדי להגן על עצמו ממך מדי.